Garantías abusivas en contratos de alquiler

Garantías abusivas en los contratos de arrendamiento

Debida a la falta de oferta de vivienda en nuestro país, los contratos de arrendamiento son cada vez más complejos. Los particulares exigen garantías más cuantiosas y añaden en los contratos cláusulas que pueden jugar en detrimento al inquilino. El Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA) alerta que algunas de estas exigencias pueden incumplir la normativa vigente y resultar ser contratos inválidos. En esta publicación te explicamos las obligaciones y derechos que tienen arrendador y arrendatario a la hora de alquilar un inmueble. Además, te ofrecemos consejos para detectar posibles exigencias ilícitas en el contrato de arrendamiento.

Garantía abusiva: fianza desproporcionada

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) “fija en 2 mensualidades del alquiler la cuantía máxima que se puede pedir como garantía adicional a la fianza. La fianza debe ser de un mes de renta.” Para dejarlo claro, la OESA especifica que “todo lo demás está fuera de la Ley”.

Por desgracia, desde OESA se han encontrado, algunos casos en que los propietarios llegan a exigir el pago por adelantado de entre 6 y 12 meses del alquiler. Eso ocurre especialmente en grandes capitales de España (Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia), o ciudades tensionadas turísticas como las Islas Baleares. OESA advierte también que se producen en una tercera parte de los contratos de arrendamiento firmados. Históricamente, estos abusos afectaban en su mayoría a estudiantes y jóvenes, pero hoy en día inquilinos de todos los perfiles son víctimas de estas exigencias. 

Encontrarse con inquilinos morosos es y será una gran preocupación para los propietarios. Para ello, existen los Seguros por Impagos. Son la mejor solución para evitar la morosidad de los inquilinos, al ofrecer una cobertura por impagos del alquiler y/o suministros de hasta 18 meses. También proporcionan asistencia jurídica y se ocupan de todas las gestiones y trámites necesarios en caso de iniciar procedimientos judiciales.

Garantías abusivas concernientes a la duración del contrato y permanencia

La duración mínima del contrato de alquiler es de 5 años. Si se establece un período de tiempo inferior, el propietario está obligado a prorrogar el alquiler hasta alcanzar estos 5 años. Esto significa que si se establece alguna cláusula conforme el inquilino debe abandonar el inmueble antes de este plazo, el contrato es inválido.

La Ley establece que la “permanencia” mínima establecida son 6 meses. Se puede estipular una indemnización por el desistimiento anticipado del contrato del alquiler. Esta indemnización será una mensualidad por cada año que quede por cumplir del contrato. Cualquier indemnización superior a este límite será ilegal.

Garantías abusivas respecto a las prórrogas y finalización del contrato

A menudo hay confusiones con respecto a las prórrogas implícitas o la finalización automática de los contratos de arrendamiento. En caso de que el propietario no haya dado ninguna notificación en los 4 meses anteriores a la finalización del contrato, o 2 meses anteriores en el caso del inquilino, la LAU, en su artículo 10, obliga al propietario a prorrogar el contrato por periodos anuales. Estas prórrogas se podrán realizar durante 3 años, a no ser que el inquilino, dando 1 mes de preaviso, decida rescindir del contrato de arrendamiento. La OESA advierte que no se puede obligar a un inquilino a renunciar a las prórrogas obligatorias, Por lo tanto, si existe tal cláusula en el contrato del alquiler, este será inválido.

Pasado el margen de “permanencia” de medio año, el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento dando un preaviso de 30 días. Es decir, el propietario no puede exigir un preaviso superior a un mes, ni establecer ninguna penalización por un preaviso de 30 días. A la finalización del contrato, el propietario deberá devolver en su totalidad la fianza que el arrendatario abonó al inicio del contrato.

Garantías abusivas en cuanto al pago y aumento de la renta

En su artículo 17, la LAU establece que el pago de la renta es mensual y debe efectuarse en los primeros siete días del mes. Dicho de otra forma, el propietario no puede exigir el pago antes del día 7. Si el contrato cuenta con una cláusula que exige el pago de las mensualidades, pongamos, el día 3, sería una cláusula nula.

Tampoco puede exigir el pago simultáneo de dos o más mensualidades conjuntas. Los profesionales advierten que tal garantía puede acarrear consecuenciascomo que los inquilinos dejen de pagar el alquiler. Esos impagos los justificarían con que el propietario se cobre las mensualidades de las garantías adicionales desembolsadas. En tales circunstancias, el propietario no podría recurrir a ninguna entidad judicial estos impagos.

Asimismo, la renta no puede aumentar en los 5 primeros años de alquiler. El importe establecido en el contrato inicial se deberá mantener durante este periodo. Así, será también nulo si se impone una actualización de la renta anterior a los 5 años de alquiler en caso de obras de mejora. En una publicación anterior hablamos sobre la medida del tope al alquiler que las autoridades catalanas intentaron implementar ya en el año 2020.

La renta se actualizará según el contrato y en este punto las últimas modificaciones de la LAU incluyen un apunte sobre el IPC. No se podrá actualizar la renta por encima del IPC, aunque se haya pactado otra forma de actualización. Así, se convierten en nulas cláusulas conforme la no actualización de la renta en caso de que el IPC sea negativo. La Ley establece, en su artículo 18, que la actualización se debe reclamar en el momento de cumplir una anualidad de contrato. Si ésta se solicita con posterioridad, no se podrá reclamar la actualización con carácter retroactivo. Es decir, “será exigible a partir del mes siguiente en el que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito.”

Garantías abusivas respecto a las reparaciones en la vivienda

Por norma general, es obligación del arrendador entregar la vivienda en buen estado de conservación y habitabilidad. Todas las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones óptimas de habitabilidad y salubridad correrán a gasto del propietario (artículo 21 de la LAU). Como hemos mencionado, sería ilícito reclamar el pago de más mensualidades para cubrir las obras, o subir el alquiler a raíz de las reformas realizadas.

Por otro lado, el inquilino debe conservar la vivienda en buen estado. Debe cubrir aquellas pequeñas reparaciones fruto del uso ordinario, o mal uso, de las instalaciones del inmueble. También es responsabilidad suya notificar al arrendador cualquier daño o avería severas que ocurran y solicitar su reparación. Es ilícito, por lo tanto, incluir cláusulas que exijan al inquilino pagar reformas derivadas del desgaste natural de la vivienda o de problemas estructurales.

Recomendaciones ante cláusulas abusivas del contrato

Es importante revisar el contrato de alquiler antes de firmarlo, exigir aclaraciones de cláusulas ambiguas o sospechosas, negociar cualquier condición que se considere oportuna y, si es necesario, consultar a profesionales del sector para comprobar la legalidad del contrato según la normativa vigente. Cualquier cláusula que vaya en contra de la ley o que sea desproporcionada puede ser considerada abusiva. En cuestiones como la subida de la renta, las responsabilidades del inquilino respecto al mantenimiento de la vivienda, las condiciones para la renovación del contrato, o incluso posibles visitas al domicilio del propietario, son aspectos que deben ser estudiados atentamente y, quizás, modificar.

Si tienes más dudas, en este enlace del Ayuntamiento de Barcelona ofrecen principales FAQ de la legalidad en los contratos de arrendamiento.

Desde Omega Patrimonial queremos garantizar viviendas asequibles que no sólo cumplan todas las normativas vigentes, sino que ofrezcan a los sectores más vulnerables rentas y fianzas no abusivas. Nuestros profesionales, agentes inmobiliarios (AICAT), administradores de fincas colegiados, y nuestra propia asesoría fiscal y contable, os puede ayudar en todo el proceso.

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