En el mes de septiembre de 2020, el Parlament de Catalunya aprobó la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Dicho de otra forma, la normativa aprobaba el tope al alquiler.
Esta ley se aplicaba en los 61 municipios catalanes que habían sido declarados como zonas de mercado residencial tensionado. Es decir, áreas que tienen un índice de referencia de precios de alquiler y que están en riesgo de no disponer de viviendas de arrendamiento a un precio asequible.
Aplicación de la Ley del tope al alquiler
La norma pretendía, por lo tanto, rebajar los precios de alquiler que estuvieran por encima del índice de referencia, establecido por l’Agència Catalana d’Habitatge. Este índice se obteiene calculando el promedio del precio por metro cuadrado de los alquileres de una zona concreta. Con ello, se quería conseguir que el gasto familiar en vivienda no superara el 30% de los ingresos de la unidad familiar. Este es el umbral que la OCDE y otros organismos internacionales establecen para determinar el índice de vivienda asequible en un país determinado.
La nueva ley se aplicaba en todos los contratos de arrendamiento, con algunas excepciones. Por ejemplo, viviendas de protección oficial, contratos de rentas antiguas, viviendas integradas en redes públicas o de mediación para el alquiler social, etc. También se contemplan excepciones si se han realizado en el domicilio obras de mejora debidamente justificada, aunque sin incluir obras de mantenimiento.
A parte, la normativa fijaba infracciones monetarias en caso de que el propietario incumpliera la Ley. Si el propietario cobrara al inquilino un alquiler por encima de lo establecido, el arrendatario podría reclamar el retorno con el interés correspondiente. Según la gravedad de la infracción se fijaban multas de entre 3.000€ a 9.000€.
Inconstitucionalidad de la Ley
A mediados de 2022, el Tribunal Constitucional declaró nulos e inconstitucionales algunos artículos de la Ley 11/2020. El fallo del TC consideraba que algunas de las medidas establecidas por el Parlament extralimitaban las competencias en vivienda de la comunidad autónoma. Entre los artículos declarados nulos, se incluía el tope a las rentas. Sí se mantienen, sin embargo, la definición y el proceso declaratorio de zonas tensionadas.
La propia sentencia establece que los contratos firmados entre septiembre de 2020 y abril de 2022, fecha de publicación del fallo, se se deben mantener. Es decir, esos contratos que se hubieran firmado bajo la Ley 11/2020, con la medida del tope al alquiler, deberían seguir en vigor hasta su finalización. Así lo fija la normativa general de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La Nueva Ley de Vivienda y el tope al alquiler
El pasado 26 de mayo de 2023 se aprobó la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Esta normativa tiene con el objetivo principal de establecer una regulación básica de los derechos de los ciudadanos en relación con la vivienda. Entre muchas de las nuevas medidas, se aprobó la prórroga del límite del 2% a la subida de alquileres. Esta medida tendría vigencia durante todo el año 2023 para evitar el aumento descontrolado de los precios de alquiler.
Sin embargo, tras la disolución de las Cortes Generales el pasado 30 de abril, varias proposiciones de ley se quedarán en fase de tramitación. Las comunidades autónomas tienen transferidas las competencias en materia de vivienda. Por lo tanto, dado el cambio de gobierno en algunas comunidades, puede que ciertas fuerzas políticas elijan no aplicar la normativa aprobada en mayo. O, simplemente, decidan derogar agunos de sus artículos. Por ejemplo, el tope del alquiler o la declaración de zonas tensionadas, que han sido algunas de las cláusulas más debatidas.
La portavoz del Govern Patrícia Plaja, el pasado 6 de junio, declaró que la Generalitat había empezado a definir nuevas zonas de mercado residencial tensionado. Es un intento del Govern catalán para aplicar la Ley de Vivienda acelerar la limitación del precio al alquiler municipios catalanes.
El futuro del tope al alquiler
El 22 de junio se publicó en el Diario Oficial de la Generalitat (DOGC), una lista actualizada de municipios con mercados residenciales tensionados. Actualmente, se incluye un total de 140 poblaciones. A los 61 municipios anteriores, se suman principalmente ciudades del área metropolitana de Barcelona y del litoral catalán. En ellas residen 6,2 millones de personas, que representan a un 80,6% del total de la población de Cataluña.
Publicado el listado, se abre un período de 20 días para alegaciones que puedan presentar las administraciones públicas, entidades y particulares. Estas alegaciones se presentarán, y se resolverán, por parte del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana. Posteriormente, en aquellas zonas declaradas áreas de mercado de vivienda tensionado, se podrán implementar medidas intervencionistas para regular los precios en el sector inmobiliario. Dados los plazos, se estima que el tope del alquiler no pueda aplicarse hasta después de las elecciones generales del próximo 23 de julio.
Aun así, se deberían tener en cuenta las consecuencias del tope del alquiler que se produjeron durante el año que la normativa estuvo vigente. Se han realizado ánalisis al respecto, por ejemplo el estudio realizado por parte del EsadeEcPol (Centro de Políticas Económicas). El organismo determinó que el precio de la vivienda en arrendamiento bajó un 5%, pero que esta rebaja se concentró en las viviendas más caras. Paralelamente, establecieron que los inmuebles más baratos se encarecieron, acercándose a la horquilla más elevada del tope permitido. La normativa actuó en sentido contrario al buscado, puesto que la oferta de vivienda en alquiler disminuyó en un 10%. Muchos de estos inmuebles terminaron trasladándose al mercado de compraventa.
Por eso, si el tope al alquiler sigue implementándose, se deberá analizar los beneficios y consecuencias en los mercados inmobiliarios de nuestro país. Desde Omega Patrimonial seguiremos el curso de las legislaturas y la aprobación o derogación de la Ley de Vivienda para poder seguiros informando y actualizando de los detalles más relevantes en materia de viviendas.
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