El nuevo índice de precios al alquiler
En el dinámico mundo del mercado inmobiliario, el Índice de Precios al Alquiler se rige como una herramienta crucial para comprender las tendencias y variaciones en los costos de alquiler de viviendas. Ahora, con el anuncio del nuevo índice que ha propuesto el Gobierno, examinamos esta útil herramienta del sector.
Utilización del IPC en la revisión de alquileres
Tradicionalmente, el indicador clave para determinar los índices de precio al alquiler era el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Este refleja los cambios en el nivel de precios de un conjunto de bienes y servicios ponderados típicamente por su relevancia en el gasto de consumidores. Así, hasta ahora, la LAU determinaba que, en los contratos de arrendamiento de larga duración, se podían actualizar los precios del alquiler en base a la evolución de los precios de la economía.
La Nueva Ley de Vivienda, aprobada en mayo de 2023, introdujo novedades significativas que afectaban al sector inmobiliario. Entre las medidas estrella de la nueva normativa, se destacan la declaración de las zonas de mercado tensionado y la elaboración de un nuevo índice de precios de los alquileres que no estuviera vinculado al IPC. El pasado 27 de febrero se publicó ese nuevo índice, una propuesta que busca topar los elevados precios de arrendamiento en nuestro país.
Entendiendo el nuevo Índice de Precios al Alquiler
La intención era crear un nuevo índice de referencia que pudiera implementarse y usarse de forma equitativa y homogénea en todo el territorio español. Para elaborarlo, se han usado datos del Registro Catastral, del Banco de España, de la Agencia Tributaria, del INE y otros órganos públicos relevantes.
En primer lugar, debemos destacar que la nueva medida no es tanto un índice sino rangos de valores de referencia en los precios. El rango se mide en base a la localización y superficie del inmueble y, a partir de ahí, incorpora las características del mismo. Características tales como el estado de la vivienda, si está amueblado o no, si dispone de ascensor, o la certificación energética, por poner algunos ejemplos.
El nuevo índice establece un rango de precios con un límite superior e inferior. Es decir, el nuevo índice determinará un precio máximo y un precio mínimo por el inmueble, según la zona geográfica donde nos encontremos. Aun así, habrá un margen para la negociación entre arrendador y arrendatario. Estos podrán alcanzar acuerdos para determinar el precio final del contrato de arrendamiento, siempre dentro de la horquilla de referencia que establezca el nuevo índice.
Debemos mencionar que, por el momento, este nuevo índice sólo se podrá aplicar en aquellas áreas que hayan declarado tener zonas de mercado del alquiler tensionado. Actualmente, sólo la comunidad autónoma de Cataluña ha dado los primeros pasos para aplicar esta medida estrella de la Nueva Ley De Vivienda, con 140 municipios declarados tensionados.
Por último, este rango de referencia aún está pendiente de elaborar para las comunidades de Navarra y Euskadi, puesto que disfrutan de un sistema fiscal propio.
¿Cómo funciona el nuevo índice?
La medida solo se aplicará en casos de nuevos contratos de alquiler (o renovaciones) celebrados desde la aprobación del nuevo índice del alquiler. Es importante tener en cuenta que este régimen no tendrá efectos retroactivos.
También afectará a los propietarios que sean grandes tenedores, esto es, dueños de 10 o más viviendas, sean personas físicas o jurídicas. En esos casos se deberá revisar el precio del alquiler anterior y el nuevo índice de referencia. Así, se aplicará el precio que sea menor de entre estas dos opciones.
Por último, si entran al mercado inmobiliario viviendas que no han sido alquiladas en el último lustro, también estarán ligadas a este nuevo índice.
Podéis consultar el nuevo índice en este enlace. Así, con este sistema, un piso de 30m2 situado en la calle Verdi de Barcelona, con un arrendamiento actual de 1.550€ mensuales, tendrá un tope de menos de la mitad de ese precio: 700€/mes.
Actualmente, este es el precio medio del alquiler en los 140 municipios catalanes declarados como zonas tensionadas. Asturias, Navarra y País Vasco han mostrado su interés en aplicar el nuevo índice de referencia mediante el procedimiento de declarar zonas de mercado residencial tensionado. Por el contrario, otras localidades como Madrid han mostrado su rechazo a declarar zonas tensionadas en su comunidad.
Otras consideraciones
Queda pendiente la publicación del índice de referencia en el BOE para que sea oficialmente vigente. Se espera que eso ocurra el día 12 de marzo y, por lo tanto, la vigencia de este sistema sea a partir del día siguiente, el miércoles 13 de marzo.
Catalunya, a pesar de su intención de aplicar el nuevo índice para el tope de los alquileres, ha expresado su rechazo por ser un sistema homogéneo y fijo para todo el estado. Muchos otros gobiernos locales aun no han verbalizado su posición respecto al índice de precios de arrendamiento. En estos momentos se desconoce el impacto y eficacia que dicho sistema tendrá en ciudades españolas que llevan años consecutivos sufriendo una escalada imparable de los precios de los alquileres. Por ello, desde Omega Patrimonial os seguiremos informando de todas las novedades del sector inmobiliario que te puedan afectar, ya seas propietario o inquilino, para que puedas tomar decisiones informadas, sensatas y beneficiosas.
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